Asuntosijoittajia saatetaan moittia passiivisiksi osakkeenomistajiksi, jotka eivät osallistu taloyhtiön yhteisiin asioihin eivätkä halua investoida sen kehittämiseen. Lähemmin tarkasteltuna asukasosakkaan ja sijoittajaosakkaan intressit ovat kuitenkin pitkälti samat.

Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut Suomessa viime vuosina. Pellervon Taloustutkimuskeskus PTT tiedotti vuoden 2018 ennusteessaan jopa suoranaisesta asuntosijoittamisbuumista.

PTT:n mukaan buumille oli kolme keskeistä syytä: matala korkotaso ja sen myötä halpa lainaraha, vaihtoehtoisten sijoituskohteiden matalat tuotot ja vuokra-asuntojen kova kysyntä: kiinteistöt koetaan siis yleisesti turvalliseksi sijoituskohteeksi.

Yksityiset asuntosijoitukset ovatkin olleet reippaassa kasvussa. Taloyhtiöissä ei kuitenkaan aina asuntosijoittajille lämmetä – varsinkaan, jos he omistavat useampia huoneistoja. Vaihtuvat vuokralaiset voivat aiheuttaa huolta mahdollisista häiriöistä, tai asuntosijoittajia saatetaan pitää etäisinä osakkaina, jotka eivät tunne taloyhtiön arkea tai ole halukkaita ryhtymään asumismukavuutta parantaviin remontteihin.

Suomen Vuokranantajat ry:n päälakimies Tarik Ahsanullah korostaa, että asuntosijoittajan kannattaa osallistua aktiivisesti yhtiökokouksiin ja olla perillä yhtiön asioista: se on yksinkertaisesti keskeinen osa hyvää asuntosijoitustoimintaa.

– Ja hallitukseen kannattaa mennä ehdottomasti. Parhaiten toimii sellainen asunto-osakeyhtiö, jossa on osakkaina ja hallituksen jäseninä asukas- ja sijoittajaosakkaita. 

Ahsanullahin mukaan näin yhtiön toimintaan saadaan erilaista näkökulmaa. Vaikka yksityisten vuokranantajien asuntosijoittaminen onkin yleensä pienimuotoista toimintaa, heille on usein kertynyt tietoa jo muista taloyhtiöistä ja niiden korjaushankkeista. Esimerkiksi putkiremontteja osuu asukasosakkaiden kohdalle harvoin useammin kuin kerran elämässä. Ylimääräisestä kokemuksesta onkin suuresti hyötyä remontin suunnittelussa ja kilpailutuksessa.

Velkavivuttavat sijoittajat riski taloyhtiölle?

Hypoteekkiyhdistyksen pääekonomisti Juhana Brotherus varoitteli taannoin, että jos taloyhtiön osakkeenomistajat ovat lähinnä sijoittajia, erityisesti rahastoja, taloyhtiön lainakustannukset voisivat olla ennakoitua suuremmat. Hän totesi sijoittajista koituvan myös taloudellisia riskejä, jos sijoittaja ei esimerkiksi selviydy vastikemaksuistaan.

Merkittävä osa sijoitusasunnoista on rahoitettu velkavivulla ja etenkin aloittelevat asuntosijoittajat saattavat käyttää suurtakin velkavipua. Onko tämä taloyhtiölle riski, jos korot lähtevät nousuun ja asuntojen vuokrattavuus heikkenee?

– Ihan ensimmäiseksi täytyy muistaa, että sijoittajat ovat hyvin erilaisia. On eri asia, onko kyseessä veroparatiisin rekisteröity sijoitusyhtiö tai tavallinen suomalainen yksityissijoittaja, toteaa Tarik Ahsanullah.

Hän kertoo Suomen Vuokranantajien toteuttaneen velkaantumisasteesta kyselyn, johon vastasi 3 000 yksityistä asuntosijoittajaa. Keskimääräinen velkavipu oli 30–40 prosenttia, mitä ei pidetä liian korkeana.

– Se kestää mahdolliset markkinavaihtelut. Aloittelevilla asuntosijoittajalla velkavipu oli selkeästi korkeampi, hän lisää, mutta arvioi pankkien nykysääntelyn rajoittavan velkaantumista riittävästi.

Lisäksi valtaosa viime vuosina rakennetuista uudiskohteista sijaitsee kasvukeskuksissa. Ahsanullahin mukaan riski siihen, että asuntojen vuokrattavuus niissä heikkenisi, on ollut pieni.

– Järjestelmätason riskiä on vaikea nähdä, eikä yksittäisiäkään ongelmatapauksia ole juuri tullut tietoomme. Jos vastikkeet jäävät maksamatta, taloyhtiöllä on hallintaanottomenettely, hän muistuttaa. Taloyhtiö voi siis tarvittaessa ottaa huoneiston hallintaansa, vuokrata sen itse ja kattaa sillä hoitovastikkeet.

Kasvavat yhtiölainat herättävät huolta

Taloyhtiöiden velka-aste on kuitenkin noussut viime vuosina huomattavasti. Tarik Ahsanullah toteaa, että taloyhtiöiden velkaantumisen riskeistä on puhuttu paljon.

Valtiovarainministeriön työryhmä esittikin lokakuun alussa, että taloyhtiölainojen velkaosuutta rajoitettaisiin 60 prosenttiin. Ahsanullah kertoo myös Suomen Vuokranantajien kannattavan velkakattoa.

– Lähtökohtaisesti taloyhtiölainat ovat mahdollistaneet korkean rakentamisen suhdanteen, hän kuitenkin huomauttaa.

Vuosina 2017–2018 rakennettiin enemmän kuin aikoihin, mikä johtui osaltaan juuri rakentamisen suuresta sijoittajakysynnästä ja matalasta korkotasosta. Runsas asuntotarjonta on Ahsanullahin mukaan osaltaan hillinnyt vuokrien nousua etenkin pääkaupunkiseudulla. Liian tiukat rajoitukset yksityisten asuntosijoittajien velkaantumiseen voivatkin hänen mielestään vain avata tietä kansainvälisille rahastoille.

Hallitus on kaavailemassa muutosta myös taloyhtiölainojen verotukseen. Asuntosijoittajan kannalta tämä tarkoittaisi käytännössä rajoitusta oikeuteen vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta.

Rakentaminen on nyt kuitenkin kääntynyt laskuun huippuvuosistaan. Ahsanullah arvioi, että jos taloyhtiölainan verokohteluun puututaan liikaa, se voi heikentää suhdannetta entisestään. Hän myös muistuttaa, että yli 300 000 suomalaista vuokra-asuntoa on yksityisten vuokranantajien omistamia. Asuntosijoittajilla on siis tärkeä rooli kotimaisilla vuokra-asuntomarkkinoilla.

Sijoittaja- ja asukasosakkaan intressit pitkälti samat

Esimerkiksi rahoitusvastikkeiden tulouttaminen on asuntosijoittajan kannalta tärkeää, mutta jos se osataan toteuttaa oikein eli taloyhtiö säästyy veroseurauksilta, sillä ei ole Tarik Ahsanullahin mukaan juuri merkitystä asukasosakkaalle.

– Asunto-osakeyhtiöillä on paljon erilaisia kirjanpitoteknisiä mahdollisuuksia hoitaa kirjanpito niin, että se toimii hyvin sekä asukasosakkaan että sijoittajaosakkaan kannalta. Jos on ammattimainen isännöitsijä ja kirjanpitäjä, siinä ei pitäisi olla ongelmaa.

Ahsanullah pitääkin asukas- ja sijoittajaosakkaiden intressien vastakkainasettelua perusteettomana. Hän toteaa vuokranantajalle olevan tärkeää, että vuokralainen on tyytyväinen ja että sijoitetulle pääomalle saadaan kohtalainen tuotto. Asukasosakkaalle on tärkeää, että oma koti on viihtyisä, hyvässä kunnossa ja että sen arvo säilyy.

– Ja kun mietitään näitä kahta puolta yhdessä, tavoitteen pitäisi olla sama: pitää yhtiöstä huolta, että mahdollistetaan laadukas asuminen ja asunto säilyttää arvonsa. On vaikea nähdä, mistä voisi syntyä aitoa erimielisyyttä.

Ahsanullah huomauttaa, että aina voi olla yksittäisiä osakkaita, jotka eivät syystä tai toisesta halua taloyhtiön ryhtyvän kalliisiin remonttihankkeisiin, vaikka niitä olisikin kiinteistön kunnon ja arvon ylläpitämiseksi järkevää tehdä.

Esimerkiksi energiaremontin takaisinmaksuaika voi olla kuitenkin vain muutamia vuosia, jolloin se muuttuu kannattavaksi jo keskipitkällä aikavälillä. Ne ovatkin kiinnostaneet asuntosijoittajia, joille asunto on pitkäaikainen sijoitus, josta halutaan myös pitää huolta.

– Yksityisistä vuokranantajista noin 40 prosenttia ilmoittaa asuntosijoittamisen pääasialliseksi tarkoitukseksi eläkettä varten säästämisen, kertoo Ahsanullah.

– Suurella osalla on horisontti vielä sukupolven ylikin. Tarkoituksena on, että sijoitusasuntoa ei myydä ikinä ja että se voidaan siirtää lapsillekin. Puhutaan vuosikymmenien sijoituksesta.

Teksti: Mari Pihlajaniemi

Kuva: Pixabay